Купля продажа недвижисмости между ип

купля продажа недвижисмости между ип

Процентная ставка налога на прибыль для ИП и ООО будет определяться используемой системой налогообложения.

УСН

Для ИП и юрлиц (ООО, ЗАО и др.) при использовании упрощённой системы (УСН) «Доходы» налогообложение составит 6% от суммы сделки. В данном случае предприниматели не могут претендовать на налоговые вычеты.

При УСН «Доходы минус расходы», если имущество было учтено как товар, то расчёт дохода будет производиться по формуле: стоимость покупки минус стоимость продажи. Налог уплачивается с этой разницы и составляет 15%.

ОСН (ОСНО)

При продаже недвижимости юридическое лицо на общей системе налогообложения обязано заплатить налог на прибыль. Выплачивается налог не с полной стоимости объекта, а с разницы между суммой сделки и остаточной балансовой стоимостью объекта продажи. Процентная ставка – 20%.


Расчет проводится по формуле:

Более того, в случае реализации нежилой недвижимости, сделка облагается НДС в размере 20%. В связи с тем, что оплачивает налог покупатель, предприятию необходимо лишь добавить полученную сумму в баланс, включить его в книгу продаж на дату реализации объекта недвижимости.

Налог в обязательном порядке учитывается в поквартальной декларации. Оплатить следует до 28-го числа, следующего за данным кварталом месяцем.

Сделка купли-продажи недвижимого имущества может заключаться как между юридическими лицами, которые являются плательщиками НДС, так и с субъектами, которые освобождены от уплаты этого налога. Соответственно, принцип работы с этими двумя категориями будет различаться.

  1. В случае сотрудничества с плательщиками НДС, юрлицо выставляет партнёру счёт, в который уже учтен НДС в 20%. Покупатель рассчитывается с продавцом безналичным расчётом.
  2. Если юридическое лицо, любой формы собственности, например, ООО, продает недвижимость физическому лицу, не уплачивающему НДС, компания получает оплату за сделку (через кассу или по счёту) и самостоятельно оплачивает НДС в 20% с полученной суммы.

Продавая коммерческую недвижимость, индивидуальный предприниматель уплачивает НДФЛ в размере 13%. Налог платится с разницы между суммой сделки и остаточной балансовой стоимостью объекта недвижимости. Как и в случае с юрлицом, при реализации нежилого объекта, юридическое лицо обязано восстановить НДС (20%) с остаточной балансовой стоимости объекта недвижимости и включить его в книгу продаж на дату реализации объекта недвижимости.

ЕНВД или патент

В случае, если предприниматель не подавал заявление на переход на УСН, он должен заплатить налог с продажи объекта по схеме ОСН. В случае совмещения ЕНВД и УСН или патента и УСН, налог платится по схеме УСН.

ЕСХН

Если предприниматель осуществляет деятельность в рамках налогового режима ЕСХН (единый сельскохозяйственный налог), он освобождается от уплаты НДФЛ и НДС (за исключением некоторых случаев, отражённых в НК РФ: например, при получении доходов в виде дивидендов).

Доходом ИП в данном случае считается не только прибыль от реализации товаров собственного производства, но и выручка от продажи имущества (п. 1 ст. 249, пп. 1 п. 2 ст. 346.2, п. 1 ст. 346.5 НК РФ). Таким образом, при продаже имущества ИП уплачивает налоги по правилам используемой системы налогообложения — ЕСХН.

Чтобы иметь право на облегченную систему налогообложения – ЕСХН – предприниматели должны получать не менее 70% доходов от собственно сельскохозяйственной деятельности. В противном случае они будут переведены с системы ЕСХН (пп. 1 п. 5 ст. 346.2 НК РФ). Таким образом, реализуя недвижимость, предприниматель должен следить, чтобы прибыль с её продажи не превысила прибыль с его основной деятельности.

Отнесение имущества к предпринимательской деятельности

Данный критерий очень важен, так как если физическое лицо захочет продать недвижимость, но выяснится, что оно использовалось в предпринимательской деятельности, а с момента приобретения не прошло 5 лет (в некоторых случаях 3 года), то необходимо будет заплатить НДФЛ в размере 13% со всей цены продажи.

Физическое лицо лишится следующих «льгот»:

  • получение имущественного налогового вычета при продаже недвижимого имущества и (или) транспортных средств (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ);

или

  • возможность уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Еще раз напомню, что с 1 января 2019 года, если срок владения составляет 5 лет (в некоторых случаях 3 года), то при продаже имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, физическому лицу уплачивать НДФЛ не нужно.

Для ИП ситуация следующая. Наличие ИП не влияет на отнесение имущества к предпринимательской деятельности, но воспользоваться правом не платить НДФЛ, введенным с 2019 года для физлиц, ИП не сможет. Поэтому придется уплатить налог при продаже недвижимости по установленному налогоплательщиком режиму налогообложения.

Вопрос отнесения имущества к предпринимательской деятельности также непростой и зависит от конкретных ситуаций.

Анализ судебной практики показывает, что определяющим фактом является использование имущества для удовлетворения личных, семейных, бытовых и иных не связанных с предпринимательской деятельностью потребностей (Определение Конституционного суда РФ от 29 мая 2018 № 1122-О, Определение Верховного Суда РФ от 4 мая 2016 г. № 301-КГ16-3363 по делу № А38-2555/2015). Четкие критерии отсутствуют, поэтому каждую ситуацию следует рассматривать индивидуально.

Многим, думаю, интересен вопрос, является ли продажа квартиры, сдаваемой ранее в аренду, доходом от предпринимательской деятельности? Все зависит от обстоятельств сдачи недвижимости в аренду. Например, если незарегистрированное в качестве ИП лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 18 ноября 2004 г. № 2).

Точные временные рамки в законодательстве не указаны, но с большой вероятностью сдача в аренду на протяжении года, а также отсутствие обстоятельств, подтверждающих желание использовать имущества для личных нужд, будет признана налоговыми органами предпринимательской деятельностью, следовательно, при дальнейшей продаже имущества, сдаваемого в аренду, не удастся воспользоваться указанными выше «льготами».

Данные выводы применимы и для ИП, если недвижимость приобретается для личных целей, то вопросов не возникнет при продаже, но если недвижимость сдавалась в аренду в течение длительного срока (длительность будет оцениваться судом), то при продаже, «льготами» воспользоваться не получится.

Еще более рискованная ситуация, если вы приобрели несколько квартир и сдаете их в аренду. Независимо от регистрации в качестве ИП сдача имущества в аренду в данном случае будет являться предпринимательской деятельностью

При продаже данных квартир, если срок владения составляет более пяти лет, то, учитывая нововведения, появилось право не платить НДФЛ. Правда, это касается только физических лиц, поэтому, пока непонятно как налоговые органы будут реагировать, если вы «случайно» закрыли ИП перед продажей.

Если срок владения составит менее пяти лет, то при продаже воспользоваться имущественными вычетами вы как физическое лицо или как ИП не сможете.

Комментарии 0

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *